Nasze wybrane projekty gotowe

  archiBOCIAN     136.09 m2  
projekty domów
zobacz projekt

  archiRUDA     107.77 m2  
projekty domów
zobacz projekt

  archiWOJTUŚ     86 m2  
projekty domów
zobacz projekt

Zobacz pozostałe projekty gotowe

 Nasze porady

1. JAK NAJLEPIEJ WYBIERAĆ PROJEKTY DOMÓW?
2. JAK UZYSKAĆ POZWOLENIE NA BUDOWĘ
3 PODZIAŁY DZIAŁEK W PRAKTYCE
4. JAKIE ZMIANY WPROWADZIĆ MOŻNA DO ZAKUPIONEGO PROJEKTU?


3. PODZIAŁY DZIAŁEK W PRAKTYCE

Podział nieruchomości (działek) to skomplikowane przedsięwzięcie geodezyjne - prawne. Niniejszy artykuł ma na celu zaznajomienie inwestora - nabywcę działki, a także właściciela dokonującego podział, z praktycznymi aspektami podziału działek. Wielkość i charakter niniejszego artykułu pozwala jedynie na pobieżne opisanie zagadnienia. Dla zainteresowanych zamieszczono na końcu wykaz aktów prawnych i pozycji literatury specjalistycznej. Zawsze można także poprosić o poradę geodetę uprawnionego.

Osoby i organy biorące udział w procesie podziału działki.

  1. Wnioskodawca - właściciel działki (współwłaściciele, użytkownik wieczysty). Wnioskodawca składa wniosek o podział działki. Decyduje (w ramach możliwości prawnych) o sposobie podziału.
  2. Geodeta uprawniony - przygotowuje projekt podziału działki, odszukuje i ustala granice dzielonej działki, wyznacza w terenie nowe punkty graniczne, przygotowuje dokumentację podziału.
  3. Wójt, burmistrz lub prezydent miasta - opiniuje wstępny projekt podziału działki i zatwierdza projekt podziału działki.

Etapy procedury podziału działki

  1. Pobranie z urzędu gminy (miasta) wypisu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na dzieloną działkę.
  2. Sporządzenie wstępnego projektu podziału dziatki i złożenie w urzędzie gminy (miasta) wniosku o dokonanie podziału działki. Wydanie przez wójta (burmistrza, prezydenta) opinii na temat wstępnego projektu podziału działki.
  3. Przyjęcie (zlokalizowanie w terenie) przez geodetę punktów granicznych i granic dzielonej działki.
  4. Sporządzenie przez geodetę uprawnionego projektu podziału działki. Sporządzenie przez geodetę dokumentacji podziału działki. Zatwierdzenie przez wójta (burmistrza, prezydenta) projektu podziału.
  5. Wyznaczenie w terenie nowych punktów granicznych (granic nowych działek).
  6. Przekazanie właścicielowi dokumentów będących podstawą do wpisania zmian do księgi wieczystej.

Tak (w uproszczeniu) przedstawia się procedura podziału działki. Pierwsze dwa etapy może przeprowadzić samodzielnie właściciel działki, jednak najczęściej zleca się te czynności geodecie uprawnionemu. Przyspiesza to całą procedurę i pozwala uniknąć błędów, nie zwiększając lub zwiększając tylko nieznacznie koszty podziału.

Etap 1. Podziału nieruchomości można dokonać jeżeli jest on zgod-
go. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest przepisem (dokumentem) gminnym, który mówi o przeznaczeniu terenów (gruntów), znajdujących się na terenie gnminy (miasta). Oznacza to że są w nim wyznaczone tereny przewidziane pod zabudowę mieszkaniową, pod komunikację, tereny rolne i leśne, tereny rekreacyjne itd. Plan określa też wielkość działek budowlanych.
Wypis z planu mówi o przeznaczeniu działki i o możliwości jej podziału. Na podstawie informacji z wypisu wiadomo więc czy i jak można podzielić działkę. Uwzględniając informacje zawarte w wypisie podczas projektowania podziału zabezpieczamy się przed przykrymi niespodziankami w postaci negatywnego zaopiniowania wstępnego projektu podziału.

Jeżeli dzielona działka jest przeznaczona w planie:

  • na cele rolne lub leśne, to podziału dokonuje się w trybie uproszczonym (tzw. podział rolny). Pomija się wtedy etap drugi a w etapie trzecim nie jest konieczne zatwierdzenie projektu podziału. Należy jednak pamiętać że oznacza to że obszar działki nie jest przeznaczony pod budownictwo mieszkaniowe i działki powstałe w wyniku podziału nie będą mogły (z wyjątkami) być zabudowane.
  • pod budownictwo mieszkaniowe - podziału lożna dokonać zachowując jednak warunki zawaarte w planie (np. wielkości działek, koniecz-ość wydzielenia dziatki pod drogę publiczną)
  • pod komunikację - podziału nie można prze-rowadzić.
    Jeżeli brak jest planu na obszar dzielonej działki, lub w planie nie określono zasad poziału nieruchomości, to zasady (i możliwość) odziału nieruchomości ustala się w decyzji o waarunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Decyzje taką wydaje wójt (burmistrz, prezydent).

Etap 2. Wniosek o podział nieruchomości skła-a się do wójta (burmistrza, prezydenta). Do 'niosku dołącza się:

  • dokumenty stwierdzające tytuł prawny do ieruchomości (np. kopię aktu notarialnego),
  • wypis z katastru nieruchomości tzn. wypis ewidencji gruntów i kopię mapy ewidencyj-ej. Dokumenty te nabywa się w ośrodku dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej w staro-wie powiatowym,
  • decyzję o warunkach zabudowy i zagospo-arowania terenu w przypadku braku planu lub / przypadku, kiedy plan nie określa zasad po-ziału nieruchomości,
  • wstępny projekt podziału.

Wstępny projekt podziału nieruchomości spożądza się na kopii mapy zasadniczej. Kopię iką można nabyć w starostwie powiatowym (a okładnie ośrodku dokumentacji geodezyjnej
kartograficznej). Na kopii mapy wkreśla się kolorem czerwonym planowany przebieg nowych granic. Należy tu wziąć pod uwagę wypis planu, który może narzucać pewne rozwiązania (np. przy podziale dużej działki na kilka ziałek budowlanych plan może wymagać konieczność wydzielenia z obszaru działki nowej rogi; położenie i przebieg tej drogi jest ściśle kreślone w planie).
Przy projektowaniu nowych granic należy pamiętać o konieczności zachowania dostępu do rogi publicznej nowych (projektowanych) działki.
Wstępny projekt podlega ocenie przez wójta (burmistrza, prezydenta). Sprawdza on zgodność 'stępnego projektu z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Etap 3. po pozytywnym zopiniowaniu wstępnego projektu, geodeta uprawniony odszukuje punkty graniczne dzielonej działki, okazuje granice zainteresowanym: właścicielowi (współwłaścicielowi, użytkownikowi wieczystemu) i właścicielom nieruchomości sąsiednich.
Podpisują oni tzw. protokół z przyjęcia granic. Podpisując ten dokument zgadzają się na przebieg granic wskazany im przez geodetę.

Etap 4. Następnie geodeta sporządza projekt podziału nieruchomości. Projekt podziału nieruchomości zawiera dane działki dzielonej i nowo wydzielanych działek gruntu, m.in. przedstawione kolorem czerwonym nowe , projektowane granice i nowe numery działek, powierzchnie działek przed i po podziale. Projekt podziału nieruchomości podlega zatwierdzeniu na podstawie decyzji przez wójta (burmistrza, prezydenta). Geodeta sporządza dokumentację z podziału, którą przekazuje do ośrodka dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej.

Etap 5. Geodeta w obecności właściciela wyznacza i utrwala nowe znaki graniczne. Polega to na zakopaniu kamieni granicznych, rurek drenarskich, znaków plastikowych lub wbiciu rur metalowych. Z czynności utrwalenia znaków granicznych sporządza się protokół.

Etap 6. Prawomocna decyzja wraz z załączoną do niej mapą z projektem podziału, oraz przekazany przez geodetę wykaz zmian gruntowych (dokument zawierający m.in. numery i powierzchnie działki dzielonej i działek nowych) są podstawą do wpisania zmian w księdze wieczystej.
Do ewentualnej sprzedaży nowych działek potrzebne są opis i mapa. Wykonują je odpłatnie ośrodki dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej.

Koszty podziału działki

Koszty związane z podziałem działki to opłaty urzędowe (wypisy z planu, koszty kopii map zasadniczych, opis i mapa dla notariusza - konieczna przy sprzedaży działki) i koszty usług geodezyjnych. Ceny usług są cenami rynkowymi. W przybliżeniu koszty te kształtują się następująco:

  • wypis z planu zagospodarowania przestrzennego: 20-60 zł,
  • kopia mapy zasadniczej (tzw. mapa do celów opiniodawczych) ok. 50 zł.
  • opis i mapa 150 zł za każdą nową działkę,
  • cena za usługę geodezyjna (wynagrodzenie geodety) jest zależne od ilości nowych działek np. podział działki na dwie 1000-1200 zł,

Pozostałe aspekty finansowe podziału działek

Jeżeli zachodzi konieczność wydzielenia działki pod drogi publiczne, działka ta z mocy prawa przechodzi na własność gminy (powiatu, województwa lub Skarbu Państwa) w momencie uprawomocnienia się decyzji zatwierdzającej projekt. Za taką działkę przysługuje odszkodowanie Wysokość odszkodowania uwzględnia organ (np. zarząd gminy) nie dojdzie do uzgodnieni
chomości. Oznacza to, że wartość działki zostanie określona przez rzeczoznawcę majątkowego.

Jeżeli w wyniku podziału działki wartość nowych działek będzie znacznie wyższa od wartości działki dzielonej (metr kwadratowy małej działki budowlanej jest droższy od metra kwadratowego dużej działki) zarząd gminy może ustalić w drodze decyzji tzw. opłatę adiacencką. Oplata adiacencka to opłata ustalona w związku z ze wzrostem wartości nieruchomości związanej z podziałem nieruchomości. Stawka opłaty adiacenckiej wynosi do 50 % różnicy wartości nieruchomości przed podziałem i po podziale. Wartość nieruchomości przed i po podziale ustalają rzeczoznawcy majątkowi.

Pawef Gonet